의정부성범죄전문변호사 A씨는 2021년 초 경기 시흥시 남부 거북섬동의 33㎡(10평) 남짓한 원룸에 전세보증금 8000만원을 내고 입주했다. 자신이 전세사기 피해자가 됐다는 걸 깨달은 시점은 3년 뒤인 2024년, 집 앞에 붙은 경매 개시 결정서를 보고나서다.
A씨는 부랴부랴 피해자 신청과 상담에 나섰지만, 보증금을 한 푼도 건질 수 없었다. 해당 지역에서 최우선 변제를 받을 수 있는 소액 보증금 기준이 5000만원까지였기 때문이다. A씨에겐 집이 경매에 넘어가도 세입자가 최소한의 보증금을 받을 수 있도록 보장하는 장치인 ‘최우선변제 제도’가 무용지물이었던 셈이다.
A씨처럼 경제적으로 취약한 소액 임차인을 위한 최우선변제 제도에 대한 전면적 개선이 필요하다는 목소리가 나온다. 소액 임차인으로 인정되는 시점, 지역 등에 따라 적용 내용이 달라지는 복잡한 법 체계가 현실의 주거 상황과 어긋날 뿐 아니라 보호가 필요한 세입자를 되레 배제하고 있다는 이유에서다.
최우선변제 제도는 세입자가 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고, 임대주택이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 얼마간의 보증금을 돌려받을 수 있도록 한 제도다. 세입자의 확정일자·전입일에 앞서 근저당권 등 담보물권이 설정됐더라도, 보증금 중 최소한은 무조건 받을 수 있도록 정해놓은 것이다.
현행법은 모든 세입자의 최우선변제권을 인정하진 않는다. 보증금이 많지 않은 세입자가 경제적으로 더 취약하다고 보고, 일정 금액 이하의 ‘소액 임차인’만 최우선변제 제도로 보호하고 있다.
문제는 소액 임차인으로 인정될 수 있는 보증금 기준이 시기와 지역 등에 따라 달라진다는 데 있다.
12일 한국도시연구소 계간지에 실린 논문 ‘소액임차인 최우선변제 제도의 문제점과 개선방안’을 보면, 소액 보증금 기준을 정하는 최우선변제 규정(주택임대차보호법 시행령)은 1984년 제정 이후 임대료 상승을 반영해 총 10차례 상향 조정됐다. 특히 2010년 이후에는 2010년, 2014년, 2016년, 2018년, 2023년 등 2~5년 주기로 다섯 차례 조정됐다. 서울 기준으로 2010년엔 보증금 7500만원까지 소액 임차인으로 인정됐다면 2018년에는 기준금액이 1억1000만원, 2023년에는 1억6500만원까지 올랐다.
예를 들어 2021년 서울에서 1억1000만원의 보증금으로 전세계약을 체결한 B씨의 경우 당시 기준으로 가장 최근 규정이었던 2018년 기준에 따라 소액 임차인 여부가 판단되는 걸까. 답은 ‘그렇지 않다’. 현행법상 세입자의 확정일자나 전입일과 무관하게 집주인이 해당 주택을 담보로 돈을 빌린 시점이 관련 규정을 적용하는 기준이 되기 때문이다. B씨가 살던 주택에 2017년 근저당권이 설정됐다고 가정하면 2016년 설정된 기준(1억원)이 적용돼 B씨는 소액 임차인으로 인정되지 않는다.
이처럼 세입자의 입주 시점과 무관한 ‘기준 시점’ 문제는 오랫동안 최우선변제 제도의 문제로 지적돼왔다. 이에 국정기획위원회가 지난 7월 소액 임차인 여부 판단 시점을 최초 근저당권 설정일이 아닌 임대차 계약일로 변경하는 것을 ‘신속추진 과제’로 제안해 제도 개선이 추진되고 있다. 국토교통부 관계자는 “현재 관련 법안이 발의돼 국회 통과를 기다리고 있다”고 말했다.
소액 임차인으로 인정받을 수 있는 보증금 수준은 지역에 따라서도 다르게 책정된다. 수요가 많은 대도시일수록 보증금이 비싸기 때문에 ‘소액 보증금’ 기준도 그만큼 높아지는 것이다. 이 때문에 현행 시행령은 전국을 4개 권역으로 나눠 소액 보증금 기준을 정하고 있다. 4개 권역은 ①서울특별시, ②과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 ③광역시(과밀억제권역 및 군 지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 ④그밖의 지역이다.
A씨가 사는 시흥시는 일단 과밀억제구역으로 분류돼 소액 임차인을 판단하는 보증금 기준이 서울 다음으로 높은 편이다. 과밀억제구역은 수도권정비계획법에 따른 지역 구분으로, 이미 인구와 산업이 지나치게 집중돼 있어 이를 유발하는 시설을 세우는 것이 제한된 곳을 말한다.
A씨 집주인은 2018년 8월 해당 주택을 담보로 대출을 받았고, 보증금 기준 상향은 한 달 뒤인 그해 9월에 이뤄졌다. 이에 A씨는 2016년 기준 과밀억제구역 소액 보증금 기준(8000만원)을 적용받아 기준 금액의 3분의 1(2700만원)을 최우선으로 변제받을 수 있을 것으로 보였다.
그런데 A씨는 보증금을 왜 한 푼도 받을 수 없게 된 걸까. 공교롭게도 A씨가 계약한 집은 시흥시 내에서도 반월특수지역 내에 있기 때문이다. 시흥·안산·화성시에 걸쳐 있는 이 특수지역은 개발 억제보다는 사업체 유치를 장려하기 위해 1994년부터 줄곧 과밀억제권역에서 제외돼 ‘성장관리권역’에 포함돼왔다. 과거와 달리 거북섬, 웨이브파크 등 복합도시가 들어서면서 현재는 상당 규모의 주거시설이 들어섰지만 법 체계가 이 변화를 담아내지 못한 것이다.
이런 이유로 A씨가 사는 집은 ‘그밖의 지역’으로 분류돼 2016년 기준 보증금이 5000만원 이하인 경우에만 임차인이 보호를 받을 수 있다. 한 끗 차이로 그가 사는 곳이 ‘과밀억제구역’에서 제외돼 사각지대에 방치된 것이다. 이는 시흥시만의 사례가 아니다. 남양주시 내에서도 차로 10분이면 오갈 수 있는 지역이 과밀억제권역과 성장관리지역으로 구분돼 있다. 인천광역시 역시 비슷한 상황이다.
이처럼 최우선변제 제도의 가장 큰 문제는 너무 복잡하다는 데 있다. 임차인이 자신이 최우선변제를 받을 수 있는지 여부를 판단하기 어려워 피해 구제를 제대로 받기 힘들다.
사각지대가 발생하기 쉽다는 점도 문제로 꼽힌다. 현재 법무부 산하 주택임대차위원회가 2~5년 주기로 일부 지역에서 급격히 오르는 전세가 등을 고려해 새 ‘소액 임차인’ 기준을 정하고 있는데 법령에는 이에 대한 근거나 기준이 없다. 특히 수도권정비계획법 등 주거나 임차인 보호와는 관련이 없는 법률을 기준으로 보증금 기준을 구분하는 것이 부적절하다는 지적이 나온다.
근본적으로 소액 임차인에게만 최우선변제권을 보장하는 체계를 바꾸어야 한다는 목소리가 나온다. 김기성 한국도시연구소 연구원은 “소액 임차인의 보증금만 보호하는 잔여적 체계가 아니라, 모든 임차인이 최소한의 보증금을 보장받을 수 있는 체계로 가야 한다”고 말했다.
눈앞의 순위, 당장의 속도에만 집착해 장거리 경주를 망치는 일을 흔히 ‘촌놈 마라톤’에 비유한다. 마라톤에서 출발 신호가 울리자마자 전력으로 달려 나갔다가 얼마 못 가 뒤처지는 상황을 말한다. 한 시즌에 144경기를 치르는 프로야구에서 초반에 전력을 쏟아부어 상위권에 올랐다가 중반 이후 하락하는 팀을 놀릴 때도 쓴다. 마라톤이든, 야구든 멀리 보고 차근차근 레이스를 펼쳐야 자신의 실력을 모두 발휘할 수 있다. 모든 일에서 ‘조급함’은 성공적인 완수의 가장 큰 장애물이다.
요즘 더불어민주당이 추진하는 검찰·사법개혁 논의를 보면 조급함이 가장 먼저 눈에 띈다. 이를 이끄는 인사들의 심정은 충분히 이해된다. 노무현 전 대통령의 비극적인 죽음이, 문재인 정부의 실패가 검찰에서 비롯됐다고 여길 것이다. 또 문재인 정부의 실패가 결과적으로 윤석열 정권을 탄생시켰고, 끝내 비상계엄이라는 헌정 유린 사태까지 맞았으니 그 분노와 절박함을 모르지 않는다. 사법개혁 역시, 시작은 이재명 대통령의 공직선거법 위반사건 파기환송에서 비롯됐다고 하더라도 그 진의를 의심하지는 않는다.
하지만 분노와 절박함만으로 시스템을 바꾸고 개선을 끌어내는 데는 한계가 있다. 되레 일을 그르치기에 십상이다. 목표가 선명할수록 방법은 냉정하고 정밀해야 한다.
그런데 최근 사법부를 향한 민주당의 공세를 보면, 개혁의 방향과 방식 모두 조급함 때문에 흔들리고 있다는 인상을 받는다. 뒷일을 생각하지 않고 앞만 보고 무작정 뛰어가는 듯하다.
민주당도 잘 알겠지만 검찰과 사법부, 특히 그 구성원들은 개혁 대상은 될 수 있어도 타도 대상은 아니다. 하지만 조희대 대법원장을 향한 민주당의 공세는 사법부를 개혁의 파트너가 아니라 제거해야 할 장애물로 상정하는 듯하다. ‘4인 회동 의혹’처럼 확인되지 않은 사실을 근거로 공격하고, 이례적인 청문회 출석으로 압박하는 행태는 시스템을 개선하는 바람직한 방식이 아니다. 이는 삼권분립의 한 축인 사법부를 길들이고 입법부의 영향력 아래 두려는 시도라는 비판을 받을 수밖에 없다. 의혹을 부풀려 여론전으로 상대를 굴복시키는 방식도 지지를 받기 어렵다.
윤석열 전 대통령의 내란 재판을 심리 중인 지귀연 판사를 향한 비판 역시 정교하지 않다. 특정 판결이나 재판 진행이 마음에 들지 않는다는 이유로 비난만 쏟아내서는 아무것도 바꿀 수 없다. 만약 지 판사가 법관으로서 자격 미달이라 확신한다면, 차라리 헌법이 정한 대로 탄핵에 나서는 것이 합당하다. 시간이 걸리고 절차가 복잡하더라도 그것이 적법한 절차다. 대법원을 향해 판사를 바꾸라 압박하고 특별재판부를 만들겠다고 으름장을 놓는 것보다는 훨씬 나은 방법이다. 국회의 압박만으로 판사를 교체할 수 있다는 선례를 남기는 것은, 사법부의 정치적 중립성을 훼손하고 모든 재판을 정치적 힘겨루기로 변질시키는 위험한 발상이다.
지난해 12월 비상계엄 국면에서 국회의 비상계엄 해제 요구안 의결 과정은 절차의 중요성을 보여준 좋은 사례다. 당시 계엄군이 국회 본회의장 진입을 시도하고 일부 의원들이 고성을 지르는 상황에서도, 우원식 국회의장은 국회법에 명시된 절차를 따랐다. 결의안 처리를 독촉하는 동료 의원들에게는 이렇게 말했다. “국회의장도 마음이 급하죠. 그렇지만 절차를 틀리지 않게 해야 될 것 아닙니까. 절차가 잘못되면 또 그것도 문제입니다.” 결국 계엄 해제 요구 결의안은 국회법 절차에 따라 상정됐고, 재석 의원 190명 전원의 찬성으로 통과됐다. 온갖 ‘법 기술’로 책임을 회피하던 윤 전 대통령조차 이 과정에는 어떤 시비도 걸지 못했다.
윤석열 정권의 가장 큰 문제는 민주적 절차와 시스템을 파괴한 것이었다. 그리고 이재명 정부의 가장 큰 과제는 이처럼 파괴된 시스템을 완전히 복원하는 것이다. 검찰개혁과 사법개혁 역시 철저히 절차에 기반해 진행해야 한다. 과거의 트라우마가 현재의 개혁을 위한 동력이 될 수는 있지만, 그 방법까지 결정해서는 안 된다. 민주주의는 때로 답답하고 느리다. 그러나 그 절차를 통해 스스로 오류를 교정하고 구성원의 동의를 얻어 나아가는 것이야말로 성공적으로 완주하는 길이다. 이재명 정부와 민주당 모두 국정과제를 추진할 때 조급함을 경계하고 절차의 힘을 신뢰해야 한다. 그것이 무너진 시스템을 더 단단하게 복원하는 유일한 방법이다. 지금은 ‘급할수록 돌아가라’는 오래된 지혜를 되새겨야 할 때다.

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