수원불법촬영변호사 올 들어 서울 집값이 연일 상승하고 있다. 이재명 정부가 들어선 뒤 ‘6억원’ 한도라는 고강도 대출 규제를 내놓고 공급 확대 계획도 발표했는데 서울 집값 상승률이 떨어질 줄 모른다.
서울 이외 지역은 오르기 힘들다고 내다보는 투자자와 실수요자까지 모두 서울로 모여들고 있다. 서울로 향하지 못하는 사람들은 불안감과 스트레스에 시달린다. 부동산 ‘우상향’ 그래프에는 ‘상급지 갈아타기’ 열망이 깔려 있다. ‘갈아타고 갈아타는’ 정점에는 ‘강남’이 있다.
경향신문은 최근 서울·수도권의 아파트 ‘갈아타기’를 감행했거나 고려하는 유주택자들을 만났다. 이들은 수익률 높은 서울 ‘상급지’ 아파트를 ‘안전자산’이라고 인식했다. 주식 투자를 해도 자금의 최종 종착지는 서울 아파트였다.
울산에서 일하는 30대 맞벌이 서모씨 부부는 올해 울산 아파트를 팔고 서울 아파트 ‘갈아타기’ 매수에 성공했다. 올 들어 가장 높은 상승률을 보인 서울 성동구의 아파트를 매수하는 ‘프로젝트’엔 서씨의 형과 부모 등 온 가족이 동원됐다.
5년 전 특별공급으로 들어간 울산 아파트는 8억원에 팔았다. 울산에 계속 거주하되 서울 집을 사기 위해선 9억원이 부족했다.
서대문구에 살다가 이사를 고려하던 서씨의 형 부부가 살던 집을 팔고 전세로 들어오기로 결정했다. 형의 전세보증금을 지렛대 삼고, 그래도 모자란 금액은 부모님에게 증여를 받아 매수할 수 있었다.
서울 성동구는 정부의 6·27 규제 이후 아파트값이 가장 많이 오른 지역이다. 토지거래허가구역으로 묶인 강남 3구와 용산구보다 진입 장벽이 낮아 원래도 선호도가 높았다.
9·7 공급계획 때 정부가 ‘규제지역 지정’을 암시하자 수요자들이 더 모여들었다. 성동구의 공인중개사 A씨는 “대출 규제 이후에도 매수 문의가 꾸준하다”고 말했다.
서울 아파트는 온 가족의 자산을 끌어담아 매수할 만큼 매력적인 투자처일까. 시장은 ‘그렇다’고 본다.
온라인상에는 서울 부동산의 ‘급지도’가 돌아다닌다. 아파트값이 가장 빠르게 오르는 강남구 압구정동을 ‘1급’으로 하고, 가격 상승 전망에 따라 지역을 줄 세워 등급을 매겼다. 등급이 상대적으로 떨어지는 곳은 ‘하급지’로 일컫는다.
과거의 주택 ‘갈아타기’는 일정 정도 가계소득이 늘면 자연스레 집을 늘려가는 형태였다. 지금은 대출과 전세금을 지렛대 삼아 수익률이 높은 곳으로 ‘점프’하는 방식이 대세다. 이미 서울 집값이 가계소득을 모아서 살 수 없는 지경에 이른 탓이다.
상급지 지도엔 서울 지역 전체의 서열이 층층이 매겨져 있기 때문에 자산 규모와 상관없이 각자의 자리에서 이 대열에 합류한다.
서울에 사는 싱글 직장인 박모씨(32)는 ‘상급지’ 같은 말을 처음 접했을 때는 “사는 곳으로 사람마저 등급으로 나누는 것 같아 마음에 걸렸다”고 했다. 몇년 전 부동산 하락기 이후 비수도권 아파트값은 맥을 못 추고 서울만 폭등하자 박씨는 크게 충격을 받았다. 그는 “지도에는 ‘진실’이 담겨 있다는 생각도 들었다”고 했다.
박씨는 이 지도를 참고해 지난해 8월 경기 안양시의 6억원짜리 아파트를 샀다. 그의 여력상 가장 높은 ‘급지’였다. 그간 모은 1억원에 전세 세입자를 들이고 박씨는 오래된 단독주택에 월세로 살며 돈을 모으고 있다.
다음 목표는 ‘인 서울’ 매수다. 한 단계 ‘상급지’로 꼽히는 서울 관악구나 길음동 아파트를 눈여겨보고 있다. 최근엔 서울 아파트 매수자금 마련 용도로 주식 투자도 시작했다. 여기엔 ‘서울 아파트는 불패’라는 확고한 믿음이 자리하고 있다.
대전에 사는 김모씨(33)는 아파트 갭투자로 ‘역전세’를 맞는 등 여러 어려움을 겪었는데도 부동산 투자를 멈출 생각이 없다. 오히려 ‘서울에 사야 한다’는 생각이 더 확고해졌다.
갭투자 중인 대전의 아파트 두 채를 팔고 서울 집을 사는 게 목표다. 김씨는 “정부가 규제지역을 확대할 것 같아 마음이 급하다”고 말했다. 규제지역을 추가할 때마다 인접 지역 아파트값이 ‘풍선효과’로 오르던 문재인 정부 때의 기억이 선명해서다.
김씨는 주식시장도 예의 주시하고 있다. 정부가 추진하는 주가 부양이 어느 정도 성과를 낼 거라고 봐서다. 그에게도 주식 투자는 부동산의 대체재가 아니다. “주가가 오르고 사람들이 돈을 벌면 그 끝은 결국 부동산이잖아요.”
갈아타기로 ‘1급지’에 도달한 사람들은 어떨까.
대기업 직원 신모씨(46)는 자타가 공인하는 성공 사례다. 경기도 일산에 살다가 2017년 7억원대에 산 서울 성동구 왕십리 아파트를 2년 전 15억5000만원에 팔았다.
곧장 서울 서초구 반포동의 아파트를 22억원에 샀다. 이 아파트는 지금 실거래가가 30억원을 웃돈다. 대출금액만 5억원이었다. 맞벌이 부부인 신씨에게 월 270만원의 대출이자는 “감당할 만한” 부담이다. 1주택이어서 세금 부담도 크지 않다.
“모두가 오고 싶어 하는 곳이니까요. 오를 때는 가장 먼저 오르고, 빠질 땐 제일 덜 빠진다는 것을 모두가 알게 됐잖아요.” 강남 쏠림의 이유를 묻자 신씨는 이렇게 답했다.
정부가 집값을 잡기 위해 ‘세금’ 카드를 꺼내들 수 있다는 이야기도 나오지만 신씨는 가능성이 낮다고 본다. “보유세를 건드리면 곧바로 표가 이탈할 텐데, 정부가 할 수 있을까요?”
여모씨(38)는 서울 여의도의 한 재건축 추진 아파트에 살고 있다. 오래된 아파트지만 10억원 이상 올라 이를 팔고 신축 아파트로 얼마든지 이사할 수 있는 상황이다.
그러나 그는 그럴 생각이 없다. 재건축 때 최대한 넓은 평수의 분양권을 확보해 압구정으로 ‘점프’하기 위해서다. 구축 아파트에 살아 이익을 남기겠다는 이른바 ‘몸테크’ 중인 셈이다.
실제 수익률을 보더라도 서울 부동산은 다른 금융자산을 압도한다. 현대차증권이 부동산114, 블룸버그의 자료를 토대로 분석한 결과, 지난해 말 기준 서울 주택의 10년 수익률은 157.8%로 코스피지수의 6배, 미국 달러의 8배에 달했다.
‘강남’을 향한 열망은 최근 아파트 단지명에서도 확인할 수 있다. 지난해 서울 동작구 흑석동의 한 재개발 아파트가 단지명에 ‘서반포’ 이름을 넣으려다 논란이 된 적이 있다. ‘서반포’라는 지명이 아예 없는데 ‘반포’의 인기에 편승, 자산가치를 띄우려는 의도가 있다며 온라인상에 오르내린 것이다.
일렬로 이어진 주택 갈아타기의 흐름은 ‘누구나 살고 싶고, 사고 싶은’ 강남에 대한 굳건한 수요 아래 지속된다. ‘강남 땅’이 한정적인 만큼 수요는 흘러넘쳐 강남 인근 급지에 대한 또 다른 선호를 만들어냈다. 한강벨트로 일컬어지는 ‘마·용·성’(마포·용산·성동구)이 뜬 배경이다.
강남을 향한 갈아타기 체계는 서울의 아파트값 상승 동력을 계속 제공한다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “강남 등 선호지역으로 갈아타려는 수요자들이 대기수요를 형성하면서 동시에 공급자로서 자기 집값을 올리기 때문에 가격이 연쇄적으로 상승하는 구조”라고 말했다.
강남의 아파트값 변동이 주변 지역으로 확산 또는 전이되는 이른바 ‘강남 효과’가 실재하는 것이다. 정준호 강원대 부동산학과 교수가 주간 KB아파트매매지수를 활용해 2015년 1월부터 지난달 15일까지 10년간 서울 25개구 아파트값 전이지수를 산출한 결과, 다른 자치구에 미치는 가격 영향 정도를 나타내는 ‘외향 중심성’이 가장 큰 자치구는 강남구(0.403)였고 그다음으로는 송파구(0.402)였다.
주식, 코인 등 국내 금융자산의 종착지 역시 강남 아파트라는 분석도 있다. 정 교수는 최근 발표한 논문 ‘주택 자산과 금융자산 간 전이효과’에서 2013년부터 지난 4월까지 주간 시계열 자료를 활용해 강남 아파트와 국채·주식·가상자산·외환 등 주요 금융자산 간의 영향 관계를 분석했다.
정 교수는 “강남 아파트가 주식이나 가상자산 등 고위험 자산에서 실현된 수익은 물론, 자영업 불황기 ‘꼬마빌딩’ 같은 상업용 부동산 투자에서 이탈한 자금이 유입되는 유동성의 최종 도착지임을 확인했다”고 말했다.
문제는 강남 아파트 중심의 유동성 집중이 자산시장 전반의 구조적 왜곡을 초래한다는 것이다. 정 교수는 “30~40대 청장년층은 전세 갭투자와 정책대출을 결합해 상급지에 대한 ‘고위험 레버리지’ 전략을 구사하고, 강남 아파트를 미래 계층 진입의 ‘관문’이자 ‘구조적 장애물’로 인식하게 된다”고 지적했다.
위험이 큰 투자를 감행하면서도 안전하다고 인식하는 아이러니한 현상이 나타나고, 강남에 진입하지 못하면 상대적 박탈감을 크게 느낀다. 강남 아파트는 하나의 기준점이 되고, 주변 지역 아파트도 ‘강남처럼 되어야 한다’며 따라 오르는 양상을 보인다.
강남 아파트 한 채가 이토록 큰 수익률을 담보하는 것은 단지 강남이 살기 좋은 환경이어서만은 아니다. 고가의 자산에 반드시 수반되는 ‘세금’이 제대로 부과되지 않은 영향도 크다.
집을 보유한 데 따른 세금 부담이 낮다는 점이 문제다. 특히 윤석열 정부는 2022~2023년에 걸쳐 1주택자의 종합부동산세 부담을 대폭 깎아줬다. 주택 가격이 높은 강남 지역이 최대 수혜자가 되면서 강남을 겨냥한 ‘부자 감세’라는 지적이 이어졌지만, 현 정부도 이를 유지하고 있다.
주택시장 안정을 위해서는 세금으로 주택 보유에 따른 부담을 높이는 과정이 필요하다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 2022년 ‘주택 보유과세의 귀착과 시사점’ 보고서에서 “부동산과 같은 시장에 대한 과세는 주택 가격을 하락시키고 주택에 대한 투자자본을 감소시킬 가능성이 있다”고 분석했다.
장기보유 세제 혜택도 개편할 필요가 있다. 1주택이고 장기보유한다면 아파트값이 아무리 많이 올라도 팔 때 내는 세금을 대폭 면제받는다. 1주택을 10년간 보유하면 양도소득세를 80%까지 감면해주는 ‘장기보유특별공제’ 덕이다.
시세차익이 150억원에 달하는 초고가 아파트도 10년 보유했다면 팔 때 세금은 12억원(차익의 약 8%)이 채 되지 않는다. 시장 참여자 입장에선 무슨 수를 써서라도 고수익 아파트를 매수한 후 10년만 버티면 큰 이익을 본다고 기대할 수 있는 구조다.
강남 3구와 한강벨트에 집중된 서울의 ‘중심’을 분산하기 위해 정부가 새로운 비전을 시민들에게 제시해야 한다는 제언도 나온다. 강남 못지않게 ‘살기 좋은 곳’을 정책적으로 조성할 필요가 있다는 것이다.
정 교수는 “자족 기능이 없이 서울로의 출퇴근만 뒷받침하는 신도시가 아니라, 강남처럼 일자리·주거·문화·생활 여건이 두루 충족되는 중심지를 조성해야 한다”며 “서울 금천·구로구 등 소외된 제조업 중심 지역을 재편해 성장동력의 거점으로 삼는 방편을 적극 검토해야 한다”고 말했다.
국민권익위원회(권익위)가 최근 5년간 접수해 처리를 완료한 공익신고자 보호조치 신청 490건 가운데 인용한 것은 36건(7.3%)에 그쳤다. 특히 윤석열 정부 출범 뒤인 2023년에는 109건 중 1건(0.9%), 지난해에는 128건 중 1건(0.8%)만 인용해 권익위가 본연의 임무인 ‘공익신고자 보호’를 도외시했다는 비판이 나온다.
참여연대 공익제보지원센터는 9일 김남근 더불어민주당 의원실을 통해 권익위에서 받은 자료를 바탕으로 2021~2025년 공익제보자 보호 제도 운영 실태 분석 결과를 공개했다. 보호조치 신청 중 처리건수 대비 인용건수 비율인 ‘신고자 보호조치 인용률’은 2021년 1월~2025년 7월 7.3%에 불과했다. 권익위의 2011~2021년 4월 보호조치 인용률 42.6%와 크게 대비된다. 공익신고자 보호법은 신고자가 공익 신고를 해서 불이익조치를 받으면 권익위에 원상회복 등 보호 조치를 신청할 수 있도록 했다.
인용률 저하와 함께 보호조치 신청 처리 속도가 떨어지는 문제도 드러났다. 보호조치 등 신청 시 법정 처리 기한은 90일이다. 그러나 지난 5년간 보호조치는 평균 약 125일, 신분보장 등 조치는 약 100일이 지나야 결과가 나왔다. 참여연대는 “최근 5년간 대부분의 보호조치 및 신분 보장 등 조치 신청에 대해 법정 처리 기한을 지키지 않았고, 그마저도 80~90% 이상을 기각하거나 각하·종결했다”며 “공익제보자들이 불이익을 당하도록 방치한 것”이라고 말했다.
공익·부패 신고를 하는 과정에서 신고자도 범죄를 저질렀을 때, 신고자에 대해 형을 감경하거나 면제할 수 있도록 규정한 ‘책임감면’의 인용률도 줄었다. 지난 5년간 처리한 116건의 책임감면 신청 중 인용 건수는 16건(13.8%)이었다. 2011~2021년 4월 인용률 61.5%에 비해 4분의 1 수준이다.
참여연대는 “권익위가 공익신고자 보호를 사실상 방치하고 있다”며 “공익신고자 보호기관으로서의 존재 이유를 상실하고 있는 것”이라고 주장했다.
법원이 문을 닫는 추석 연휴, 피의자의 구속기한이 만료되면 어떻게 될까.
김건희 여사 관련 의혹을 수사하는 민중기 특검팀은 지난 2일 권성동 국민의힘 의원, 김상민 전 부장검사, 김모 국토교통부 서기관을 일괄 기소했다. 이들은 각각 통일교 측으로부터 불법 정치자금 1억원을 받은 혐의(정치자금법 위반), 김 여사에게 1억4000만원짜리 그림을 건넨 혐의(청탁금지법 위반), 용역업체로부터 뒷돈을 받은 혐의(뇌물) 등을 받는다.
특검이 각기 다른 사건에 연루된 이들을 한 번에 기소한 것은 이들의 구속 기한이 추석 연휴에 만료되기 때문이다. 형사소송법상 검사는 피의자를 구속한 뒤 10일 이내에 수사를 마쳐야 하고, 법원의 허가를 받아 1차에 한해 기한을 10일 연장할 수 있다. 이에 따라 권 의원은 오는 5일, 김 서기관은 6일, 김 전 검사는 7일 구속 기한이 만료될 예정이었다.
구속 기한 만료일이 연휴와 겹치면 수사기관은 통상 연휴 직전 평일에 기소한다. 법원이 설날과 추석 등 법정 공휴일에 문을 닫는 데다, 연휴 기간 구속 기간을 자동으로 연장하는 법 조항이 없기 때문이다. 구속 기간 내에 기소를 하면 자동으로 구속기간 2개월이 연장돼 재판이 진행된다. 구속 기간 내에 기소하지 않으면 구속이 취소된다.
연휴 시작 전 미리 공소를 제기하면 구속기한을 둘러싼 불필요한 논쟁도 피할 수 있다. 앞서 검찰은 윤석열 전 대통령의 구속기한을 날짜 단위로 계산해 수사한 뒤 기소했는데, 법원은 구속 기간을 시간 단위로 계산해야 한다며 구속을 취소했다. 이 때문에 윤 대통령은 지난 3월 석방됐다가 지난 7월에서야 재구속됐다.
다만 구속기간에 연휴가 겹치면 구속 피의자를 소환 조사할 기회가 줄어드는 만큼 수사기관에는 부담으로 작용한다. 특검은 김 전 검사에게 청탁금지법이 아닌 뇌물죄를 적용하고자 했으나, 구속기한 내 대가성을 입증할만한 증거를 확보하지 못해 청탁금지법으로 김 전 검사를 기소했다. 권 의원에 대해선 그가 앞서 세 차례 조사에서 혐의를 대체로 부인하고, 조서 날인을 거부하는 등 수사에 협조하지 않는 점을 미루어 보아 추가소환에 실익이 없다고 판단한 것으로 파악됐다.
지난달 23일 구속된 한학자 전 총재는 추석 연휴가 끝난 직후인 오는 10일 기소될 것으로 보인다. 특검 관계자는 지난 2일 정례 브리핑에서 “12일이 구속기한이기 때문에 평일인 10일에 기소할 가능성이 크다”고 말했다.

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