용인검사출신변호사 올해 들어 서울 집값이 연일 상승하고 있습니다. 이재명 정부가 들어선 뒤 ‘6억원’ 한도라는 고강도 대출 규제를 내놓고 공급 확대 계획도 발표했는데도 서울 집값 상승률이 떨어질 줄 모르고 있는 건데요. 서울이 아닌 지역은 오르기 힘들다고 내다보는 투자자와 실수요자까지 모두 서울로 모여들고 있다고 합니다.
오늘 에디터픽에서는 이 같은 현실을 짚어본 경향신문 기획기사 ‘상급지 갈아타기’를 독자님께 소개해드립니다. 최미랑·김지혜 경제부 기자가 최근 갈아타기 대열에 합류한 유주택자들을 만나 이들의 이야기를 들어봤습니다.
울산에서 일하는 30대 맞벌이 서모씨 부부는 올해 울산 아파트를 팔고 서울 아파트 ‘갈아타기’ 매수에 성공했습니다. 서울 성동구의 아파트를 매수하는 ‘프로젝트’에는 서씨의 형, 부모 등 온 가족이 동원됐다고 합니다. 울산 아파트를 8억원에 팔았는데, 서울 집을 사기 위해선 9억원이 부족했다고 해요. 부족한 돈은 전세보증금으로 메꾸는 갭투자로 해결할 수밖에 없었는데요. 서씨의 형 부부가 살던 집을 팔고 서씨 부부의 집으로 전세를 들어오기로 하고, 나머지 돈은 부모님에게 증여를 받아 매수에 성공했다고 합니다.
서울에 사는 싱글 직장인 박모씨(32)는 지난해 8월 경기 안양시의 6억원짜리 아파트를 샀습니다. 그가 매수할 수 있는 입지 중 가장 높은 ‘급지’였기 때문인데요. 박씨는 이 아파트에 전세 세입자를 들이고, 오래된 단독주택에 월세를 살며 돈을 모으고 있습니다. 다음 목표는 ‘인서울 매수’입니다. 한 단계 ‘상급지’로 꼽히는 서울 관악구나 성북구 길음동 아파트를 눈여겨보고 있다고 합니다. 최근엔 서울 아파트 매수자금 마련 용도로 주식 투자도 시작했습니다. 여기엔 ‘서울 아파트는 불패’라는 확고한 믿음이 자리하고 있습니다.
박씨는 ‘상급지’라는 말을 처음 접했을 때 “사는 곳마저 등급으로 나누는 것 같아 마음에 걸렸다”고 했습니다. 하지만 몇 년 전 부동산 하락기 이후 비수도권 아파트값은 맥을 못 추고 서울만 폭등하자 박씨는 크게 충격을 받았습니다. 박씨는 이를 계기로 ‘상급지 갈아타기’를 결심했습니다. 그는 “(상급지) 지도에는 ‘진실’이 담겨 있다는 생각도 들었다”고 말했습니다.
대전에 사는 김모씨(33)는 아파트 갭투자로 ‘역전세’(전세보증금이 하락해 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 전세금이 늘어난 현상)를 맞는 등 여러 어려움을 겪었는데도 부동산 투자를 멈출 생각이 없습니다. 오히려 ‘서울에 사야 한다’는 생각이 더 확고해졌다고 해요. 그는 갭투자 중인 대전의 아파트 두 채를 팔고 서울 집을 사는 게 목표입니다. 김씨는 “정부가 규제지역을 확대할 것 같아 마음이 급하다”고 말했습니다. 정부가 규제지역을 추가할 때마다 인접 지역 아파트값이 ‘풍선효과’로 오르던 문재인 정부 때의 기억이 선명해서입니다.
‘상급지 갈아타기’란 말 그대로 기존에 갖고 있는 집을 팔고 입지가 더 좋은 지역의 집을 사는 걸 뜻합니다. ‘하급지→중급지→상급지→최상급지’ 순으로 갈아탄다는 건데요. 언제부턴가 온라인상에서는 서울 부동산의 ‘급지도’가 돌아다니기 시작했습니다. 아파트값이 가장 빠르게 오르는 강남구 압구정동은 ‘1급’, 아파트값이 오를 가능성이 적은 곳은 ‘하급지’로 일컬어지고 있는데요.
과거의 주택 ‘갈아타기’는 일정 정도 가계소득이 늘면 자연스레 집 크기를 늘려가는 형태였습니다. 하지만 서울 집값이 지나치게 가파르게 상승하면서 이젠 가계소득을 모아서는 살 수 없는 수준에 달하게 됐습니다. 지금은 대출과 전세금을 지렛대 삼아 수익률이 높은 곳으로 ‘점프’하는 방식이 대세가 되어버렸죠.
그렇다면 서울 아파트는 ‘영끌 대출’(영혼까지 끌어모을 정도로 무리하게 대출을 받는다는 뜻)을 감수해도 될 만큼 확실한 투자처일까요? 실제 투자 수익률을 살펴보면, 서울 부동산은 다른 금융자산을 압도하는 건 사실이예요. 현대차증권이 부동산114과 블룸버그의 자료를 토대로 분석한 결과, 지난해 말 기준 서울 주택의 10년 수익률은 157.8%로 코스피지수의 6배, 미국 달러의 8배에 달했어요.
이런 까닭에 서울 아파트는 모든 금융자산의 최종 종착지가 되어버렸습니다. 정준호 강원대 부동산학과 교수가 최근 발표한 논문 ‘주택 자산과 금융자산 간 전이효과’에 따르면 국채·주식·가상자산·외환 등 주요 금융자산에서 벌어들인 돈은 서울 아파트, 그 중에서도 최상급지인 강남아파트로 향하고 있었습니다. 정 교수는 “강남 아파트가 주식이나 가상자산 등 고위험 자산에서 실현된 수익은 물론, 자영업 불황기 ‘꼬마빌딩’ 같은 상업용 부동산 투자에서 이탈한 자금이 유입되는 유동성의 최종 도착지임을 확인했다”고 말했습니다.
문제는 최종 종착지 ‘강남’을 향한 갈아타기 열풍이 서울 전체 아파트값을 밀어 올리고 있다는 겁니다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “강남 등 선호지역으로 갈아타려는 수요자들이 대기수요를 형성하면서 동시에 공급자로서 자기 집값을 올리기 때문에 가격이 연쇄적으로 상승하는 구조”라고 말했습니다.
‘갈아타기’ 광풍을 멈추려면 어떻게 해야 할까요? 주택시장 안정을 위해서는 세금으로 주택 보유에 따른 부담을 높이는 과정이 필요하다고 전문가들은 지적합니다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 2022년 ‘주택 보유 과세의 귀착과 시사점’ 보고서에서 “부동산과 같은 시장에 대한 과세는 주택 가격을 하락시키고 주택에 대한 투자자본을 감소시킬 가능성이 있다”고 분석했습니다.
강남 3구와 한강벨트에 집중된 서울의 ‘중심’을 분산하기 위해 정부가 새로운 비전을 시민들에게 제시해야 한다는 지적도 나옵니다. 강남 못지않게 ‘살기 좋은 곳’을 정책적으로 조성할 필요가 있다는 겁니다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “자족 기능이 없이 서울로의 출퇴근만 뒷받침하는 신도시가 아니라, 강남처럼 일자리·주거·문화·생활 여건이 두루 충족되는 중심지를 조성해야 한다”며 “서울 금천·구로구 등 소외된 제조업 중심 지역을 재편해 성장동력의 거점으로 삼는 방편을 적극 검토해야 한다”고 말했습니다. ‘강남 불패’라는 믿음 아래 끝이 보이지 않는 갈아타기의 굴레, 이제는 멈춰야 하지 않을까요?
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최근 미국 조지아주 내 한국 기업 공장 건설 현장에서 대규모 이민 단속으로 한국인 수백명이 구금되는 사태가 벌어져 큰 파문이 일었다. 미국 이민세관단속국(ICE)이 지난달 4일(현지시간) 현대자동차-LG에너지솔루션 배터리 공장에 급습해 475명의 노동자를 체포한 것이다. ICE 조지아지부는 “불법체류자는 누구나 추방과 체포의 대상”이라며 “범죄자는 물론, 비자 체류 기간 경과자, 미등록 이민자들이 모두 단속 대상이 된다”고 밝혔다. 당시 한국인 노동자 300여명이 쇠사슬과 수갑에 채워지고 열악한 구금시설에 일주일간 억류됐으며, 그 과정에서 인권침해 사실이 있었다는 증언이 나오고 있다.
해외에서 한국인 노동자가 대량 구금되는 사상 초유의 일로 우리 정부와 국민들 모두 큰 충격에 빠졌다. 그러나 이는 한국에 사는 이주노동자들에겐 낯선 일이 아니다. 한국에서도 이주노동자에 대한 강제 체포와 인권침해가 빈번히 벌어지고 있다. 조지아 구금 사태가 벌어진 지 불과 2주 뒤인 지난달 16일 울산 산업단지 내 대규모 공장단지의 한 자동자 부품 회사에서 일하는 이주노동자 약 50명이 체포됐다. 울산출입국사무소는 이주노동자들을 대상으로 불법체류를 단속한다며 공장을 급습했고, 수갑을 채워 그들을 연행했다.
지난 6월에도 경기양주출입국은 충북 충주 소재 제조업체에 급습해 그곳에서 일하는 이주노동자 25명을 연행했다. 연행 사유를 고지하지 않았고, 신분증 미소지만으로 무차별 연행했다. 지난 8월12일~9월12일 한 달간 법무부의 미등록 이주민 집중단속으로 적발된 수만 4617명이다. 법무부는 제조업체, 유흥업소, 모텔, 인력시장, 농촌, 이주노동자 숙소 등을 단속했고, 이들에 대해 강제퇴거 등 조치했다고 밝혔다.
법무부는 최근에도 아시아태평양경제협력체(APEC) 정상회의 개최를 이유로 경주 지역을 중심으로 이주노동자 집중단속을 실시한다고 밝힌 상태다. 법무부는 지난달 30일 보도자료를 통해 “9월29일부터 12월5일까지 법무부, 경찰청, 해양경찰청, 고용노동부, 국토교통부 등 5개 기관이 2차 불법체류 외국인 정부합동단속을 실시한다”며 “‘APEC 2025 KOREA’ 성공적인 개최를 지원하기 위해 경주 지역을 중심으로 집중단속을 실시하는 한편, 인근 외국인 밀집지역 등에 대한 순찰활동도 강화하여 외국인 체류질서 확립에도 만전을 기할 예정”이라고 발표했다.
노동계와 인권단체는 강하게 반발했다. 금속노조는 지난 1일 “법무부는 모든 이주노동자가 국민을 위협하고, 강력 범죄를 숱하게 저지르고 있는 것처럼 취급하고 있다”며 “제도를 빌미로 ‘사람’을 사냥하는 일은 사라져야 한다”고 비판했다. 외국인이주노동운동협의회도 “이른바 ‘국민주권정부’가 이명박 정부와 똑같은 구실을 들어 과거의 반인권적 정책을 답습하겠다고 나선 것은 스스로 출범 정신을 부정하는 행위”라며 “APEC을 빙자한 미등록 이주민 단속 방침을 즉각 철회하라”고 했다. 이명박 정부는 2010년 G20 정상회의 개최를 구실로 수개월간 대대적인 미등록 이주민 단속·추방 정책을 강행한 바 있다.
이주민 인권을 위한 행정사 모임도 같은날 “법무부는 미등록 이주민들을 외국의 귀빈들에게 보여서는 안 되는 존재라고 여겼는지도 모르겠다. 88서울올림픽 때도 그랬다”며 “시간이 흐르고, 정부는 바뀌었지만 법무부는 사회적 약자를 치워버려야 할 것으로 보는 군사독재 시절의 오랜 관습에서 헤어나오지 못하고 있는 것 같다”고 규탄했다.
정부의 단속을 피하려던 이주노동자들이 숨지거나 부상을 당하는 경우도 많다. 지난 1월 인천의 한 공장에서 출입국사무소 단속을 피하려 목재 야적장에 숨은 베트남 출신 이주노동자가 숨진 채 발견됐다. 2월에는 경기 화성의 제조업체에서 카자흐스탄 출신 노동자가 3층에서 추락해 8일간 의식불명 상태에 빠졌다. 같은 날 경북 경산에선 7명이 단속을 피하다 중경상을 입었다. 3월 경기 파주에선 기습 단속을 피하던 에티오피아 출신 이주노동자가 오른쪽 발목을 잃었다.
미등록 이주노동자들은 형사범이 아닌데도 단지 체류 기간이 만료됐다는 이유만으로 마구잡이식 반인권적 단속에 쫓기고 있다. 법무부 훈령에는 ‘출입국사범 단속과정의 적법절차 및 인권보호 준칙’이 있지만, 실제 단속 현장에서는 제대로 지켜지지 않는다. 정부가 지역의 노동력 부족 문제 해결을 위해 이주노동자 유입정책을 펼치면서도 한편으로는 이들을 잠재적 범죄자 취급을 하며 단속을 강화하는 이중적 태도를 보인다는 지적이 나온다.

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