안양음주운전변호사 [창간 79주년 기획]“계속 갈아타세요, 종착역은 강남입니다”…‘상급지’로 이어지는 끊임없는 행렬

페이지 정보

작성자 황준영 작성일25-10-11 23:37 조회3회 댓글0건

본문

안양음주운전변호사 올 들어 서울 집값이 연일 상승하고 있다. 이재명 정부가 들어선 뒤 ‘6억원’ 한도라는 고강도 대출 규제를 내놓고 공급 확대 계획도 발표했는데 서울 집값 상승률이 떨어질 줄 모른다.
서울 이외 지역은 오르기 힘들다고 내다보는 투자자와 실수요자까지 모두 서울로 모여들고 있다. 서울로 향하지 못하는 사람들은 불안감과 스트레스에 시달린다. 부동산 ‘우상향’ 그래프에는 ‘상급지 갈아타기’ 열망이 깔려 있다. ‘갈아타고 갈아타는’ 정점에는 ‘강남’이 있다.
경향신문은 최근 서울·수도권의 아파트 ‘갈아타기’를 감행했거나 고려하는 유주택자들을 만났다. 이들은 수익률 높은 서울 ‘상급지’ 아파트를 ‘안전자산’이라고 인식했다. 주식 투자를 해도 자금의 최종 종착지는 서울 아파트였다.
울산에서 일하는 30대 맞벌이 서모씨 부부는 올해 울산 아파트를 팔고 서울 아파트 ‘갈아타기’ 매수에 성공했다. 올 들어 가장 높은 상승률을 보인 서울 성동구의 아파트를 매수하는 ‘프로젝트’엔 서씨의 형과 부모 등 온 가족이 동원됐다.
5년 전 특별공급으로 들어간 울산 아파트는 8억원에 팔았다. 울산에 계속 거주하되 서울 집을 사기 위해선 9억원이 부족했다.
서대문구에 살다가 이사를 고려하던 서씨의 형 부부가 살던 집을 팔고 전세로 들어오기로 결정했다. 형의 전세보증금을 지렛대 삼고, 그래도 모자란 금액은 부모님에게 증여를 받아 매수할 수 있었다.
서울 성동구는 정부의 6·27 규제 이후 아파트값이 가장 많이 오른 지역이다. 토지거래허가구역으로 묶인 강남 3구와 용산구보다 진입 장벽이 낮아 원래도 선호도가 높았다.
9·7 공급계획 때 정부가 ‘규제지역 지정’을 암시하자 수요자들이 더 모여들었다. 성동구의 공인중개사 A씨는 “대출 규제 이후에도 매수 문의가 꾸준하다”고 말했다.
서울 아파트는 온 가족의 자산을 끌어담아 매수할 만큼 매력적인 투자처일까. 시장은 ‘그렇다’고 본다.
온라인상에는 서울 부동산의 ‘급지도’가 돌아다닌다. 아파트값이 가장 빠르게 오르는 강남구 압구정동을 ‘1급’으로 하고, 가격 상승 전망에 따라 지역을 줄 세워 등급을 매겼다. 등급이 상대적으로 떨어지는 곳은 ‘하급지’로 일컫는다.
과거의 주택 ‘갈아타기’는 일정 정도 가계소득이 늘면 자연스레 집을 늘려가는 형태였다. 지금은 대출과 전세금을 지렛대 삼아 수익률이 높은 곳으로 ‘점프’하는 방식이 대세다. 이미 서울 집값이 가계소득을 모아서 살 수 없는 지경에 이른 탓이다.
상급지 지도엔 서울 지역 전체의 서열이 층층이 매겨져 있기 때문에 자산 규모와 상관없이 각자의 자리에서 이 대열에 합류한다.
서울에 사는 싱글 직장인 박모씨(32)는 ‘상급지’ 같은 말을 처음 접했을 때는 “사는 곳으로 사람마저 등급으로 나누는 것 같아 마음에 걸렸다”고 했다. 몇년 전 부동산 하락기 이후 비수도권 아파트값은 맥을 못 추고 서울만 폭등하자 박씨는 크게 충격을 받았다. 그는 “지도에는 ‘진실’이 담겨 있다는 생각도 들었다”고 했다.
박씨는 이 지도를 참고해 지난해 8월 경기 안양시의 6억원짜리 아파트를 샀다. 그의 여력상 가장 높은 ‘급지’였다. 그간 모은 1억원에 전세 세입자를 들이고 박씨는 오래된 단독주택에 월세로 살며 돈을 모으고 있다.
다음 목표는 ‘인 서울’ 매수다. 한 단계 ‘상급지’로 꼽히는 서울 관악구나 길음동 아파트를 눈여겨보고 있다. 최근엔 서울 아파트 매수자금 마련 용도로 주식 투자도 시작했다. 여기엔 ‘서울 아파트는 불패’라는 확고한 믿음이 자리하고 있다.
대전에 사는 김모씨(33)는 아파트 갭투자로 ‘역전세’를 맞는 등 여러 어려움을 겪었는데도 부동산 투자를 멈출 생각이 없다. 오히려 ‘서울에 사야 한다’는 생각이 더 확고해졌다.
갭투자 중인 대전의 아파트 두 채를 팔고 서울 집을 사는 게 목표다. 김씨는 “정부가 규제지역을 확대할 것 같아 마음이 급하다”고 말했다. 규제지역을 추가할 때마다 인접 지역 아파트값이 ‘풍선효과’로 오르던 문재인 정부 때의 기억이 선명해서다.
김씨는 주식시장도 예의 주시하고 있다. 정부가 추진하는 주가 부양이 어느 정도 성과를 낼 거라고 봐서다. 그에게도 주식 투자는 부동산의 대체재가 아니다. “주가가 오르고 사람들이 돈을 벌면 그 끝은 결국 부동산이잖아요.”
갈아타기로 ‘1급지’에 도달한 사람들은 어떨까.
대기업 직원 신모씨(46)는 자타가 공인하는 성공 사례다. 경기도 일산에 살다가 2017년 7억원대에 산 서울 성동구 왕십리 아파트를 2년 전 15억5000만원에 팔았다.
곧장 서울 서초구 반포동의 아파트를 22억원에 샀다. 이 아파트는 지금 실거래가가 30억원을 웃돈다. 대출금액만 5억원이었다. 맞벌이 부부인 신씨에게 월 270만원의 대출이자는 “감당할 만한” 부담이다. 1주택이어서 세금 부담도 크지 않다.
“모두가 오고 싶어 하는 곳이니까요. 오를 때는 가장 먼저 오르고, 빠질 땐 제일 덜 빠진다는 것을 모두가 알게 됐잖아요.” 강남 쏠림의 이유를 묻자 신씨는 이렇게 답했다.
정부가 집값을 잡기 위해 ‘세금’ 카드를 꺼내들 수 있다는 이야기도 나오지만 신씨는 가능성이 낮다고 본다. “보유세를 건드리면 곧바로 표가 이탈할 텐데, 정부가 할 수 있을까요?”
여모씨(38)는 서울 여의도의 한 재건축 추진 아파트에 살고 있다. 오래된 아파트지만 10억원 이상 올라 이를 팔고 신축 아파트로 얼마든지 이사할 수 있는 상황이다.
그러나 그는 그럴 생각이 없다. 재건축 때 최대한 넓은 평수의 분양권을 확보해 압구정으로 ‘점프’하기 위해서다. 구축 아파트에 살아 이익을 남기겠다는 이른바 ‘몸테크’ 중인 셈이다.
실제 수익률을 보더라도 서울 부동산은 다른 금융자산을 압도한다. 현대차증권이 부동산114, 블룸버그의 자료를 토대로 분석한 결과, 지난해 말 기준 서울 주택의 10년 수익률은 157.8%로 코스피지수의 6배, 미국 달러의 8배에 달했다.
‘강남’을 향한 열망은 최근 아파트 단지명에서도 확인할 수 있다. 지난해 서울 동작구 흑석동의 한 재개발 아파트가 단지명에 ‘서반포’ 이름을 넣으려다 논란이 된 적이 있다. ‘서반포’라는 지명이 아예 없는데 ‘반포’의 인기에 편승, 자산가치를 띄우려는 의도가 있다며 온라인상에 오르내린 것이다.
일렬로 이어진 주택 갈아타기의 흐름은 ‘누구나 살고 싶고, 사고 싶은’ 강남에 대한 굳건한 수요 아래 지속된다. ‘강남 땅’이 한정적인 만큼 수요는 흘러넘쳐 강남 인근 급지에 대한 또 다른 선호를 만들어냈다. 한강벨트로 일컬어지는 ‘마·용·성’(마포·용산·성동구)이 뜬 배경이다.
강남을 향한 갈아타기 체계는 서울의 아파트값 상승 동력을 계속 제공한다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “강남 등 선호지역으로 갈아타려는 수요자들이 대기수요를 형성하면서 동시에 공급자로서 자기 집값을 올리기 때문에 가격이 연쇄적으로 상승하는 구조”라고 말했다.
강남의 아파트값 변동이 주변 지역으로 확산 또는 전이되는 이른바 ‘강남 효과’가 실재하는 것이다. 정준호 강원대 부동산학과 교수가 주간 KB아파트매매지수를 활용해 2015년 1월부터 지난달 15일까지 10년간 서울 25개구 아파트값 전이지수를 산출한 결과, 다른 자치구에 미치는 가격 영향 정도를 나타내는 ‘외향 중심성’이 가장 큰 자치구는 강남구(0.403)였고 그다음으로는 송파구(0.402)였다.
주식, 코인 등 국내 금융자산의 종착지 역시 강남 아파트라는 분석도 있다. 정 교수는 최근 발표한 논문 ‘주택 자산과 금융자산 간 전이효과’에서 2013년부터 지난 4월까지 주간 시계열 자료를 활용해 강남 아파트와 국채·주식·가상자산·외환 등 주요 금융자산 간의 영향 관계를 분석했다.
정 교수는 “강남 아파트가 주식이나 가상자산 등 고위험 자산에서 실현된 수익은 물론, 자영업 불황기 ‘꼬마빌딩’ 같은 상업용 부동산 투자에서 이탈한 자금이 유입되는 유동성의 최종 도착지임을 확인했다”고 말했다.
문제는 강남 아파트 중심의 유동성 집중이 자산시장 전반의 구조적 왜곡을 초래한다는 것이다. 정 교수는 “30~40대 청장년층은 전세 갭투자와 정책대출을 결합해 상급지에 대한 ‘고위험 레버리지’ 전략을 구사하고, 강남 아파트를 미래 계층 진입의 ‘관문’이자 ‘구조적 장애물’로 인식하게 된다”고 지적했다.
위험이 큰 투자를 감행하면서도 안전하다고 인식하는 아이러니한 현상이 나타나고, 강남에 진입하지 못하면 상대적 박탈감을 크게 느낀다. 강남 아파트는 하나의 기준점이 되고, 주변 지역 아파트도 ‘강남처럼 되어야 한다’며 따라 오르는 양상을 보인다.
강남 아파트 한 채가 이토록 큰 수익률을 담보하는 것은 단지 강남이 살기 좋은 환경이어서만은 아니다. 고가의 자산에 반드시 수반되는 ‘세금’이 제대로 부과되지 않은 영향도 크다.
집을 보유한 데 따른 세금 부담이 낮다는 점이 문제다. 특히 윤석열 정부는 2022~2023년에 걸쳐 1주택자의 종합부동산세 부담을 대폭 깎아줬다. 주택 가격이 높은 강남 지역이 최대 수혜자가 되면서 강남을 겨냥한 ‘부자 감세’라는 지적이 이어졌지만, 현 정부도 이를 유지하고 있다.
주택시장 안정을 위해서는 세금으로 주택 보유에 따른 부담을 높이는 과정이 필요하다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 2022년 ‘주택 보유과세의 귀착과 시사점’ 보고서에서 “부동산과 같은 시장에 대한 과세는 주택 가격을 하락시키고 주택에 대한 투자자본을 감소시킬 가능성이 있다”고 분석했다.
장기보유 세제 혜택도 개편할 필요가 있다. 1주택이고 장기보유한다면 아파트값이 아무리 많이 올라도 팔 때 내는 세금을 대폭 면제받는다. 1주택을 10년간 보유하면 양도소득세를 80%까지 감면해주는 ‘장기보유특별공제’ 덕이다.
시세차익이 150억원에 달하는 초고가 아파트도 10년 보유했다면 팔 때 세금은 12억원(차익의 약 8%)이 채 되지 않는다. 시장 참여자 입장에선 무슨 수를 써서라도 고수익 아파트를 매수한 후 10년만 버티면 큰 이익을 본다고 기대할 수 있는 구조다.
강남 3구와 한강벨트에 집중된 서울의 ‘중심’을 분산하기 위해 정부가 새로운 비전을 시민들에게 제시해야 한다는 제언도 나온다. 강남 못지않게 ‘살기 좋은 곳’을 정책적으로 조성할 필요가 있다는 것이다.
정 교수는 “자족 기능이 없이 서울로의 출퇴근만 뒷받침하는 신도시가 아니라, 강남처럼 일자리·주거·문화·생활 여건이 두루 충족되는 중심지를 조성해야 한다”며 “서울 금천·구로구 등 소외된 제조업 중심 지역을 재편해 성장동력의 거점으로 삼는 방편을 적극 검토해야 한다”고 말했다.
캄보디아에서 온라인 사기 조직에 감금·고문을 당하며 범죄에 가담했던 한국인 2명이 박찬대 더불어민주당 의원의 도움을 받아 현지에서 구조됐다.
11일 연합뉴스는 캄보디아 시아누크빌의 한 호텔에 감금돼 있던 한국인 남성 A씨와 B씨가 박 의원실의 지원으로 지난 2일 탈출에 성공했다고 보도했다.
보도에 따르면, A씨는 IT 관련 업무를 하면 월 800만원에서 1500만원의 고수익을 보장하고 1인 1실 호텔 숙소 및 식사를 제공한다는 온라인 구인 광고를 보고 캄보디아로 향했다. 하지만 도착해보니 회사는 공무원을 사칭해 보이스피싱을 시키는 범죄단지였다. 일당은 A씨에게 범죄에 가담하지 않으면 고문을 하겠다는 협박을 했다. 이후 다른 범죄단지로 옮겨진 그는 100여일 간 구타를 당했다고 한다.
탈출 시도는 A씨와 같은 방에 감금돼 있던 B씨에 의해 이뤄졌다. 그는 텔레그램으로 구조 요청을 보냈고 현지 경찰이 범죄 단지에 찾아왔다. 그러나 신고 사실이 발각되면서 탈출엔 실패했다. 두 사람은 이후 시아누크빌로 보내져 수갑에 묶인 채 감금됐다. 매출 10억원을 달성하면 보내주겠다는 강요도 이어졌다.
이후 A씨가 또 한 번 구조 요청을 하면서 감시자인 중국인과 조선족 관리자가 경찰에 체포됐다. 두 사람의 감금 생활은 160여일 만에 끝났다. 이들은 현재 캄보이아 현지에서 경차 조사를 받으며 귀국을 준비하고 있다. A씨는 연합뉴스에 “바로 옆 방에도 한국인 3명이 있었다”며 여전히 많은 한국인이 구조를 기다리고 있을 것이라고 말했다.
박찬대 의원실은 지난달 초 B씨 어머니로부터 요청을 받고 외교부 등과 공조해 구조 작전을 추진했다.
박 의원실이 외교부로부터 제출받은 자료에 따르면, 올해 1월부터 8월까지 캄보디아에서 취업 사기 뒤 감금을 당했다는 신고를 한 사례는 330건에 달한다.
박 의원은 지난달 30일 영사조력법 개정안을 대표 발의했다. 개정안은 재외 국민 사건 사고에 대한 사전 모니터링 및 평가를 진행하고 실종 신고에 적극 대응하는 등의 내용을 담고 있다.
김건희 여사 관련 의혹을 수사하는 민중기 특별검사팀이 윤석열 전 대통령 재소환을 두고 연휴 중에도 고심 중이다. 이미 자신의 재판에 10회 이상 불출석하고 있는 윤 전 대통령이 특검 조사에 쉽게 응할 리가 없기 때문이다. 그러나 윤 전 대통령의 혐의 일부는 김 여사의 혐의와 공범관계로 엮여 있어 윤 전 대통령을 조사하지 않을 수도 없다.
대표적인 것이 ‘명태균 게이트’다. 특검은 김 여사가 윤 전 대통령과 공모해 2021년 6월부터 2022년 3월까지 정치브로커 명태균씨로부터 2억7000만원 상당의 여론조사를 무상으로 받았다고 본다. 윤 전 대통령은 그 시기 명씨와 통화하면서 “내가 김영선이를 좀 (공천)해줘라 그랬는데, 당에서 말이 많네”라고 말하기도 했다.
김 여사를 윤 전 대통령과 공범으로 봐야 적용되는 혐의도 있다. 김상민 전 부장검사의 ‘매관매직 의혹’이다. 특검은 김 여사에 대해 뇌물죄를 적용했는데, 뇌물죄는 공무원이 직무와 관련해 뇌물을 받거나 요구할 때 성립된다. 따라서 공무원인 윤 전 대통령이 김 여사와 청탁 수수를 모의했는지 밝히는 게 필수적이다. 특검이 김 전 검사를 기소하면서 적용한 청탁금지법보다 뇌물죄의 처벌 수위가 높다. 뇌물죄는 금품의 액수에 따라 처벌이 가중될 수도 있다.
김 여사와 별개로 윤 전 대통령이 받는 의혹도 있다. 통일교 측으로부터 권성동 국민의힘 의원이 받은 1억원 중 일부가 윤 전 대통령을 위해 준비된 것이란 의혹이다. 특검은 1억원 중 일부 관봉권 포장지에 ‘임금 왕’자가 적혀 있어 해당 금전이 윤 전 대통령에게 흘러갔을 가능성도 살피고 있는 것으로 알려졌다.
김건희 특검 관계자는 지난달 말 정례 브리핑에서 “수사 전반에서 윤 전 대통령의 조사가 필요한 사건이 많다”며 “그때그때 부르는 것보단 사안을 모아서 적절한 시기에 소환할 계획”이라고 밝혔다. 윤 전 대통령은 지난 2일 법원에서 보석(일정한 보증금의 납부를 조건으로 수감 중인 피고인을 석방하는 제도) 청구가 기각되면서 서울구치소에서 추석 연휴를 보내고 있다.
윤 전 대통령을 구치소에서 체포해 끌고 오는 것도 어렵다. 김건희 특검은 이미 지난 8월 두 차례나 윤 전 대통령에 대한 체포영장을 집행하려다 실패했다. 당시 문홍주 특검보 등이 구치소를 찾았으나 윤 전 대통령은 속옷 차림으로 저항했고 결국 특검 측은 철수했다. 내란 특검팀도 여러 차례 강제 인치를 시도했으나 실패했을 만큼 윤 전 대통령의 저항은 거셌다.
특검은 윤 전 대통령 소환 시점과 체포영장 재집행 방식 등을 고심하고 있는데 당장 뾰족한 방법이 보이지 않는다. 특검 측은 “추석 직후 윤 전 대통령에 대한 조사가 잡혀있는 것은 따로 없다”며 “윤 전 대통령에 대한 조사를 가장 우선으로 상정하고 있지 않다”고 말했다.

댓글목록

등록된 댓글이 없습니다.

댓글쓰기

이름필수
비밀번호필수
비밀글사용
자동등록방지	자동등록방지 자동등록방지 숫자를 순서대로 입력하세요.
내용

안양음주운전변호사 [창간 79주년 기획]“계속 갈아타세요, 종착역은 강남입니다”…‘상급지’로 이어지는 끊임없는 행렬 > 제품갤러리

제품갤러리 목록

안양음주운전변호사 [창간 79주년 기획]“계속 갈아타세요, 종착역은 강남입니다”…‘상급지’로 이어지는 끊임없는 행렬

페이지 정보

관련링크

본문

댓글목록