인터넷방송 3기 신도시에 주택을 공급할 때 한국토지주택공사(LH)가 주택 용지를 민간에 팔지 않고 ‘임대’로 공급하는 방안이 정부와 정치권에서 본격적으로 논의되고 있다. 아파트나 상가·오피스를 분양할 때 땅값은 빼 분양가를 낮추고, 건물 소유권이 민간에 넘어간 후에도 땅에 대한 사용료는 공공이 계속 받아 개발이익을 상당 부분 회수한다는 취지다.
이 같은 방식의 부동산 공급이 원활히 이뤄지려면 택지 매각에서 영업이익을 내는 게 가장 중요한 성과인 LH 경영 방식을 바꾸는 게 필수적이다. 또 땅을 팔지 않고 장기 임대해 수익을 확보하는 경험과 능력을 새롭게 쌓을 필요가 있다는 지적도 나온다.
24일 정부가 내놓은 국정운영 5개년 계획을 보면, 3기 신도시의 신속한 주택 공급과 관련해 ‘LH 택지의 민간 매각 문제에 대한 근본적 개선 방안’이 해결 과제로 포함됐다.
이 과제는 이재명 대통령 지시에 따른 것이다. 이 대통령은 지난 6월 국무회의에서 “LH가 택지를 조성해 민간에 매각하는 구조에 근본적으로 문제가 있다”고 말하며 LH 개혁을 주문했다. 현재의 LH 사업 구조로는 정부가 목표로 하는 공적주택 확대와 부동산 시장 안정을 이룰 수 없다는 문제의식이 깔린 것으로 풀이된다. 국토부는 오는 27일 전후 LH 개혁 관련 태스크포스(TF)를 발표한다.
그동안 LH는 개인으로부터 사들인 땅을 공공주택 용지로 조성해 민간에 매각하는 방식으로 큰 영업이익을 내왔다. 이 때문에 ‘LH가 땅 장사를 한다’는 지적이 꾸준히 나왔다. 민간 건설사와 비슷하게 부동산 경기가 활황이면 수익이 크게 났고, 부동산 경기가 침체되면 영업이익이 줄었다.
문제는 이렇게 벌어들인 돈으로 공공임대 사업에서 난 적자를 메우게끔 LH 경영 구조가 설계됐다는 점이다. 남기업 토지+자유연구소장은 “LH 경영은 땅값과 집값 변동률에 절대적으로 영향을 받기 때문에 민간 건설사와 사실상 이해관계가 일치하는 문제가 있다”며 “LH의 사업으로 집값이 오르면 공공임대 수요가 더욱 늘어나게 되는 역설도 발생한다”고 말했다.
LH가 택지를 ‘매각’하지 않고 ‘임대’하는 방식으로 사업을 전환하기 위해서는 초기 재정 투입이 필수적이다. 일시에 받는 매각 대금과 달리 임대 수익은 장기간에 걸쳐 발생하기 때문이다. 대신 한 번 땅을 팔고 나면 회수할 방법이 없는 개발 이익을 공공이 장기간에 걸쳐 거둬들일 수 있게 된다. 이렇게 회수한 이익은 공공임대 등 공공 사업에 쓸 수 있다.
전문가들은 미국 뉴욕 맨해튼의 배터리 파크 시티를 토지임대부 택지개발 공공정책의 대표적 모범 사례로 꼽는다. 배터리 파크 시티는 세계무역센터 인근 해변가의 매립지로, 1970년대에 뉴욕시가 토지를 조성한 후 민간에 팔지 않고 임대했다.
뉴욕시가 사업 초기 발행한 장기 채권을 상환한 후 2020년까지 토지 임대로 거둬들인 누적 수익은 38억달러(약 4조원)에 이른다. 지난 18일 국회에서 열린 ‘LH 토지 매각 방식 토론회’에서 이 사례를 소개한 조성찬 하나누리 동북아연구원장은 “배터리 파크 시티의 토지 임대 수입은 저소득층 임대주택과 노인아파트 등 뉴욕시 주요 정책에 재정적으로 기여하고 있다”고 설명했다.
다만 이 같은 접근은 사업이 제대로 ‘흥행’했을 때 가능한 측면이 있다. 또 배터리 파크 시티는 부지 조성이 완료된 시점으로부터 채권 상환까지 38년이 걸리기도 했다.
남 소장은 입지 조건이 훌륭한 3기 신도시의 경우엔 토지 임대 방식으로 LH가 수익을 확보하는 게 충분히 가능하다고 짚었다.
예컨대 주택도시기금에서 LH에 연 1.5% 이율로 택지조성비를 빌려주고 LH는 토지 사용자로부터 토지 시장가의 약 3%를 임대료로 받는다고 가정하고, 택지의 조성원가를 1조원, 시장가격을 1조5000억원이라고 가정하면 LH는 첫해에 약 450억원, 10년차에 약 487억원의 수익을 낼 수 있다는 계산이다.
LH가 이 방식으로 아파트 등을 공급하게 되면 실수요자 입장에서는 부동산 구매 때 토지 대금은 지불하지 않으니 낮은 분양가에 입주할 수 있다. 다만 토지 임대료는 주기적으로 내야 한다. 남 소장은 “LH가 주거 안정을 위해 벌이는 공공임대 사업은 초기엔 적자가 작다가 건물이 노후화하고 비용이 증가하면서 적자 폭이 커지는 특성이 있다”며 “그런데 토지 임대 방식은 시간이 갈수록 임대수익이 늘어나는 구조이기 때문에 이 수익으로 적자를 보전하는 효과도 클 것”이라고 말했다.
하지만 공공이 토지를 소유한다고 해서 아파트나 건물 값이 오르지 않는 것은 아니다. 남 소장은 토지임대부로 공급하는 아파트나 건물은 토지 임대료가 낮으면 투기가 발생해 가격이 오르게 되고, 토지 임대료를 적절하게 환수하면 적정 가격을 유지할 수 있다고 본다.
앞서 LH가 임대형 택지로 공급한 LH서초5단지와 LH강남브리즈힐 등은 낮은 분양가에 많은 사람이 몰리며 사실상 ‘로또 분양’의 사례로 남았다. 현재 인근 민간 아파트 시세의 70~80% 수준에 거래되고 있다. 조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 “토지 임대료가 시세보다 훨씬 낮아 투기를 방지하는 효과가 현저히 떨어진 것으로 분석된다”고 말했다.
결국 LH의 토지 임대가 지금보다 낮은 가격에 양질의 주택을 공급하는 데 기여하려면 적정 수위의 토지 임대료를 설정하는 게 관건이 될 것으로 보인다. 토지 임대료가 너무 높으면 수요자들에게 매력 없는 상품이 되고, 너무 낮으면 ‘로또 분양’이 될 수 있기 때문이다.
시장에 LH가 더는 택지를 민간에 매각하지 않는다는 분명한 시그널을 주는 것도 필요하다. 개발이익을 누릴 수 있는 매각 택지 공급이 예상되면 임대 택지가 건설사와 수요자로부터 외면받을 가능성이 있어서다.
남 소장은 “토지 임대로 조성한 주택 등만 투기가 없는 ‘섬’처럼 남고 주변 지역으로는 투기 수요가 번지는 현상을 막으려면 부동산 관련 규제가 종합적으로 뒷받침돼야 한다”고 말했다.
더위가 누그러진다는 절기 ‘처서’가 지났지만 전국적으로 찜통더위가 계속되고 있다. 24일 자전거를 탄 시민들이 경기 남양주 한강공원 일대에 조성된 황화코스모스밭을 지나가고 있다.
정성호 법무부 장관이 25일 검찰개혁안을 마련하고 있는 더불어민주당이 중대범죄수사청(중수청)을 행정안전부 산하에 두는 안을 검토하는 것과 관련해 “1차 수사기관들의 권한이 집중돼 상호 인적 교류가 가능한 상태에서 어떤 문제가 발생할지 고려해야 한다”고 밝혔다.
정 장관은 이날 국회에서 열린 예산결산특별위원회 종합정책질의에서 ‘중수청을 행안부 산하에 두면 국가수사본부(국수본)와 기능이 중복되지 않는지’ 묻는 송기헌 민주당 의원의 질문에 “1차 수사기관이 중수청이라는 이름으로 만들어진다고 하면, 중수청뿐 아니라 수사 범위에 아무런 제한이 없는 경찰·국수본까지 행안부 밑에 들어가게 된다”며 이같이 말했다.
정 장관은 국가수사위원회(국수위) 설치에 대해서도 부정적 입장을 밝혔다. 국수위는 민주당 국민주권 검찰정상화 특별위원회 위원장을 맡은 민형배 의원과 김용민·장경태 의원이 지난 6월 발의한 ‘검찰개혁 4법’(검찰청 폐지법·공소청·중대범죄수사청·국가수사위원회 설치법안)에 담긴 구상이다. 수사권 충돌을 조정하고 수사정책 등을 결정할 권한이 있는 국무총리실 산하 기관인데, 통치 권력이 수사를 좌우할 수 있다는 지적이 제기됐다.
정 장관은 “독립된 행정위원회의 성격을 갖는 국수위를 국무총리실 소속으로 둬서 4개 수사기관(경찰·국수본·중수청·고위공직자범죄수사처)의 권한이나 관할의 조정을 맡는다면 다른 문제가 생길 수 있다”고 말했다. 그는 “현재도 국수본에 대해 민주적 정당성을 갖는 대통령이나 행안부 장관이 민주적 통제를 할 수 없다”며 “민주적 통제의 관점에서 상당히 문제가 있을 수 있다”고 했다.
정 장관은 “지금 나와 있는 국수위 법안에 따르면 국수위가 경찰의 불송치 사건에 대한 이의신청을 담당하는데, 최근 통계상 4만건 이상인 이의신청 사건을 독립된 행정위원회가 다룬다는 건 물리적으로 불가능하다”고도 말했다.
정 장관은 당정이 검찰청 폐지를 골자로 한 정부조직법 개정안을 추석 전인 오는 다음 달 25일 국회 본회의에서 처리하기로 의견을 모은 것과 관련해 “검찰은 절대 수사를 개시하거나 인지해 독자적으로 (수사)할 수 있는 그런 권한은 분리시켜 낸다는 게 1차적인 목표”라며 “검찰의 권한 오남용으로 인한 국민의 피해를 적게 하는 게 개혁의 목표라고 생각한다”고 말했다.
국회 법제사법위원회는 다음 달 5일 검찰청 폐지와 공소청·중수청·국수위 신설 등을 골자로 한 검찰개혁 입법청문회를 연다. 법사위 법안심사제1소위원회는 이날 이 같은 내용을 담은 검찰개혁 입법청문회 실시계획서를 민주당 주도로 의결했다. 청문회에서는 ‘검찰개혁 4법’과 함께 여권에서 제기한 검찰권 남용 의혹 사례 등이 다뤄질 전망이다.
이재명 대통령이 24일(현지시간) 미국 워싱턴에 도착했다. 전날 일본 도쿄 하네다공항을 통해 출국한 이 대통령은 이날 오후 미 앤드루스 공군기지를 통해 미국에 입국했다.
이 대통령은 부인 김혜경 여사와 함께 이날 저녁 워싱턴 시내 호텔에서 재미동포 만찬간담회에 참석할 예정이다.
이 대통령은 25일에는 백악관에서 도널드 트럼프 미국 대통령과 취임 후 첫 한·미 정상회담을 가질 예정이다.
한·미 정상회담에서는 지난달 30일 타결된 관세협상의 세부 사항과 한·미 동맹 현대화 등 안보 현안 등이 의제가 될 것으로 보인다.
이 대통령은 정상회담 이후 한·미 재계 인사들이 참여하는 ‘비즈니스 라운드 테이블’ 행사에 참석한다. 이후 미 싱크탱크 전략국제문제연구소(CSIS) 초청 연설 일정도 예정돼 있다.
이 대통령은 26일에는 워싱턴에서 펜실베이니아주 필라델피아로 이동해 ‘마스가(MASGA·미국 조선업을 위대하게)’ 프로젝트의 최전선 한화 필리조선소 현장을 시찰할 계획이다. 조선소 방문에 앞서 필라델피아에 있는 서재필 기념관을 들를 예정이다.

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