PD아카데미 주택 임대인들, 전세대출 심사 강화 ‘집값 90%까지만 보증’에…“다가구·원룸 ‘보증금 미반환’ 사태 난다”

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작성자 황준영 작성일25-08-28 20:12 조회1회 댓글0건

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PD아카데미 주택가격 기준 ‘공시가 140%’실거래가 대비해 턱없이 낮아임대차 보증금이 집값 넘어서
주택가격 산정 현실화 때까지심사 강화 유예 조치 목소리도
서울 관악구 한 다가구주택에서 방 16개로 원룸 임대업을 하는 A씨는 최근 보증금 반환 걱정에 잠을 못 이루고 있다. 오는 28일부터 주택금융공사(HF) 전세자금보증 요건이 강화되면 전세 세입자를 못 받을 것 같아서다.
A씨는 25일 경향신문과 통화하며 “전세사기 사태 이후 3년간 원룸의 절반 정도를 월세로 전환하는 과정에서 모든 자산을 팔아치워 현금 4억원을 마련했다”며 “이제 또다시 3억여원을 마련해야 하는데 눈앞이 캄캄하다”고 말했다.
전세사기 예방을 위해 HF가 최근 임차 주택의 전세보증에 심사 요건을 강화하면서 임대인들 사이에서 반발이 나오고 있다. 전세사기를 방지하기 위한 조치이지만 HF의 전세대출이 막히면 새로운 세입자를 구하지 못해 보증금 미반환 사고가 늘어날 수 있어서다.
HF는 지난 4일 홈페이지를 통해 은행 재원 일반전세자금보증과 무주택 청년 특례전세자금보증의 신규 신청자에게 28일부터 강화된 심사 기준을 적용한다고 공지했다. 이에 따라 임차 대상 주택에 걸린 선순위채권과 임차보증금의 합계가 주택 가격의 90%를 넘으면 해당 주택에 대해서는 보증이 거절된다. 주택 가격의 산정 기준은 공시가격의 140%다. 기존에는 전세자금 보증 금액이 2억원을 넘는 등 일부 건에 대해서만 선순위채권과 전세보증금을 합산해 심사가 진행됐다. 전세자금 2억원까지는 주택에 걸린 선순위 채권만 심사하고 임차보증금은 고려하지 않았다.
HF 관계자는 “국회와 감사원의 지적을 반영하여 보증금 미반환 위험으로부터 임차인을 보호하고 안전한 임대차 관행을 정착시키기 위한 조치”라고 설명했다. 주택도시보증공사(HUG)는 전세사기 사태 여파로 2년 전부터 이미 HF의 강화된 기준과 동일한 기준을 적용하고 있다.
하지만 다세대·다가구주택 등 비아파트 임대인들은 “정부가 비아파트 현실을 너무 모른다”며 반발하고 있다. 임대인들은 특히 주택의 가격을 HUG와 같이 ‘공시가격의 140%’로 산정하는 방식에 문제를 제기하고 있다. 윤석열 정부가 3년간 공동주택 공시가격을 2020년 수준으로 낮게 유지하면서 비아파트 공시가격이 실거래가에 비해 터무니없이 낮아졌다는 것이다. 일례로 서울 관악구의 한 다가구주택은 2018년 17억8000만원에 거래됐으나 올해 공시가격은 8억700만원에 불과하다.
원룸·투룸 등으로 이뤄진 비아파트 주택은 공시가격은 낮지만 전세가율은 아파트보다 훨씬 높다. 공시가격의 140%를 적용하더라도 기존 임대차보증금을 넘어서는 경우가 흔하다.
예컨대 서울 영등포구의 한 다가구주택은 원룸 13가구를 세놓아 임대보증금이 13억원이지만, 주택 공시가는 7억8000만원에 불과하다. HF 기준을 적용하면 이 주택은 임대보증금의 합이 9억8000만원을 넘지 않아야만 새로 들어오는 세입자가 전세대출을 받을 수 있다.
다가구주택의 경우 원룸 한 곳에서만 보증금 미반환 사고가 발생해도 새로운 임대차계약이 줄줄이 막히며 건물이 경매에 넘어가게 된다. 비아파트 임대인 단체인 한국임대인연합은 26~27일 서울 여의도 더불어민주당사 앞에서 집회를 열 예정이다. 한재호 임대인연합 관악구지회장은 “주택 가격 산정 기준을 현실화할 때까지 HF의 전세자금보증 심사 강화를 유예해야 한다”고 말했다.
이에 전세보증 축소는 바람직하지만 시장에 미치는 영향을 고려해 속도 조절도 필요하다는 목소리가 나온다. 조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 “임대인의 보증금 반환 여력이 갑자기 줄어들면 임차인의 주거 안정에 큰 영향을 미치므로 시행 속도를 조절하는 것도 중요하다”며 “현재의 공시가격이 주택 가격을 제대로 반영하고 있는지 점검하고, 임대인에게 보증금 분할상환의 기회를 제공하는 등 보증 축소로 인한 충격을 완화할 추가적인 대책이 필요한 상황”이라고 말했다.
“한국과 미국 수사기관에 똑같은 자료를 제출하고, 똑같은 피해 상황을 진술했는데 사건을 대하는 태도와 양측 시각은 전혀 달랐어요. 성폭력 피해자로서 한국 검찰이 아닌 미군 수사대에서 더 보호받는다고 느꼈습니다.”
연인 관계의 주한미군에게 성폭행을 당하고 이후에도 수차례 지속적인 강간과 폭행 등 피해를 입었는데, 검찰이 증거가 부족하다며 ‘준강간치상 혐의’는 불기소한 사건이 뒤늦게 알려졌다. 지속한 피해 끝에 겨우 상대방을 고소한 김수현씨(가명·27)는 25일 기자와 인터뷰하며 “원치 않은 성관계 때문에 성병을 얻고, 극심한 스트레스와 우울증으로 정신과 진료까지 받고 있는데 한국 수사기관은 가해자 말만 들어주는 것 같다”며 이같이 밝혔다.
김씨는 미국 국적의 공군 A씨(34)와 2023년 7월 말 무렵부터 사귀게 됐다. 교제를 시작한 지 며칠 지나지 않아 사건이 일어났다. 김씨는 “술을 마시고 자던 도중에 이상한 느낌이 들어서 깼더니, 상대방이 내 옷을 모두 벗겨 성폭행하고 있는 상태였다”며 “이후 질염 증상이 있어서 병원에 갔더니 인유두종바이러스(HPV) 등 성병에 감염됐다고 하더라”고 했다.
큰 충격을 받은 김씨는 이별을 고했지만, A씨는 “미안하다. 제발 얼굴만 한번 보자” “병원비를 전부 책임지겠다”며 붙잡았다. 김씨는 “대학생이라 검사와 치료 비용이 부담스러웠고, 부모님께 이런 내용을 털어놓기엔 죄책감이 너무 컸다”며 “연인에게 성폭행을 당했다는 충격이 커서 누구에게도 도움을 구할 수가 없었다”고 했다.
김씨가 지난해 9월 고소하기 전까지, A씨는 수차례 상대방 의사에 반한 성관계를 했고 김씨의 뺨을 때리거나 주먹을 휘두르는 일도 잦았다. 사회적, 경제적으로 고립된 김씨는 계속 A씨와 관계를 이어나갈 수밖에 없었다. 스킨십을 받아주지 않으면 목을 조르는 일까지 벌어졌다.
1년이 지난 뒤에 겨우 A씨를 고소했는데 한국 수사기관은 끊임없이 김씨를 의심했다. 김씨는 전문가 의견을 포함한 정신과 진단서, 성병 감염 내역, 폐쇄병동 입원 기록 등 자료를 제출했다. 그러나 검찰은 준강간치상에 대해서는 ‘혐의없음’으로 처리했다.
수원지검 평택지청은 불기소 이유 통지서에서 “성병 감염 시기나 경로를 객관적으로 특정하기 어려우며, 잠복기 등을 고려하면 이전에 감염됐을 가능성도 배제하기 어렵다”고 밝혔다. 그러면서 김씨가 A에게 콘돔이라도 써달라고 말한 것을 들어 “심신상실 또는 항거불능 상태였다고 단정하기 어렵다”며 “고소인의 진술 내용 전반을 그대로 신빙하기 어렵다”고 했다. 김씨는 “검찰에서는 ‘강간당했다면서 왜 계속 상대방과 만났나’ ‘성병에 왜 그렇게 예민하냐’ 같은 질문을 했다”며 “피해자라면 ‘이래야 한다’고 생각하는 것 같았고, 조사가 아니라 추궁같았다”고 설명했다.
이런 김씨를 보호한 건 미군이었다. 한국 수사기관에서는 “접근금지 보호조치 대상에 해당하지 않는다”며 스마트워치만 1달 정도 지급하는 데 그쳤는데, 미 공군 특별수사국(AFOSI)은 A씨에게 즉시 접근 금지 조처를 했다.
사건 당일은 물론 관계 전후 사정을 진술하는 과정, 질문의 내용, 피해의 심각성을 판단하는 잣대도 달랐다. 미 국방성 이름으로 나온 ‘범죄 피해자 및 참고인(증인)을 위한 군사재판 정보 안내’ 자료에는 피해자의 권리, 위협받을 때의 대처 방법, 법률지원 내용이 상세히 나와 있었다. 수사관은 김씨 진술을 들으면서 “A의 주변인에 대해서도 아는 대로 알려달라”고 했다. 데이트폭력과 성범죄를 저지른 사람들은 패턴이 있어서, 김씨와의 관계뿐 아니라 이전의 행적과 평소 행실을 되짚어 추가 피해가 없는지 살펴보기 위해서라고 설명했다.
김씨가 “목이 졸렸다”고 진술하자, ‘목졸림’에 대한 항목만 수십가지 쓰인 평가지를 작성하게 했다. 어떻게 목이 졸렸는지, 지속 시간이나 강도는 어땠는지, 이후 증상은 어땠는지 등을 하나하나 적었다. 한국 수사기관에서 조사를 받을 때는 경험하지 못한 절차였다.
김씨는 “미군에서 17시간 가까이 조사를 받으면서 한 번도 ‘피해자다움’을 요구받은 적이 없다. 오히려 내가 생각하지 못한 부분까지 세밀하게 물어봐서 정말 이 사건에 관심이 있구나 느꼈다”며 “성폭력 피해자들이 겪는 전형적인 심리적 반응과 행동 패턴에 대해 충분히 이해하고 있었고, 조사 과정 처음부터 끝까지 한국이 아닌 타국에서 더 보호받고 있다고 느꼈다”고 했다.
그러면서 “연인 사이에서 폭력을 한번 당하면 그 자체로 매우 혼란스러워 판단 능력이 망가져 제대로 된 결정과 신고에 이르기까지 시간이 오래 걸린다”며 “그렇기에 더더욱 교제폭력을 연인과의 ‘단순 다툼’으로 보면 안되는데, 한국 수사기관에선 계속 2차 가해를 당하기만 한 것 같다”고 말했다.
검찰은 A씨를 특수상해와 폭행 혐의만으로 재판에 넘겼다. 검찰 관계자는 준강간치상 혐의를 제외한 데 대해 “피의자의 개인정보와 관련된 내용이라 상세히 밝힐 수 없다”면서 “검찰의 불기소 처분에 불복할 경우 재항고나 법원 재정신청 등 절차를 밟으면 된다”고만 말했다.
A씨에 대한 첫 공판은 수원지법 평택지원에서 26일 열린다.
서울 용산구청이 구청 소속 공무원들에게 ‘일부 구민의 민생회복 소비쿠폰 잔액을 확인하라’고 지시해 일선 공무원들이 반발하고 있다. ‘남은 금액이 있으면 직접 연락해 필요한 물건을 구입해 전달’하는 등 ‘적극 행정’을 펼치라는 것인데 ‘타인의 신용정보 조회’는 개인정보보보호법 위반 소지가 있다는 지적이 나온다. 일부 공무원들은 “적극행정이 아니라 과잉행정”이라고 비판했다.
경향신문이 입수한 ‘부구청장 지시사항 수명 보고’라는 용산구청 공문을 보면 용산구 부구청장은 지난 19일 ‘민생회복 소비쿠폰 찾아가는 신청자 관리 철저 당부’를 일선 공무원에게 지시했다. 구체적으로는 ‘찾아가는 신청을 한 복지대상자의 잔액을 주기적으로 확인해 사용에 어려움이 없는지 살펴보고, 필요한 경우 물품을 대신 구매해 드리는 등 실질적인 지원을 해 주길 바란다’고 돼 있었다.
‘찾아가는 신청자’ 사업은 고령자·장애인의 소비쿠폰 신청을 지자체 공무원이 직접 방문해 돕는 복지 정책이다. 용산구청의 설명에 따르면 대상자는 한 동에 10~20명 정도다. 용산구 부구청장의 지시는 이들의 소비쿠폰 잔액을 확인하고 물품을 대신 구입해 전달하라는 것이다.
용산구청 소속 공무원 A씨는 지난 24일 경향신문과 통화하면서 “지시에 따라 실제로 용산구 내 일부 동에서 ‘찾아가는 신청’ 대상자의 선불카드형 민생회복 소비쿠폰의 잔액 현황을 일괄 조회했다”고 말했다. 개별 주민의 동의 없이도 소비쿠폰 잔액 조회가 가능했다는 의미다. 다만 A씨는 “아직 실제로 물건을 대신 구매해주진 않은 것으로 안다”고 덧붙였다.
용산구청은 잔액조회가 적법한 행정이라고 설명했다. 용산구청 관계자는 “‘찾아가는 신청자’ 신청 시 개인정보 제공 동의를 받았으며, 개인정보보호법·보조금법의 규정상 적법한 정보 이용”이라고 말했다. 다만 아직 소관 부처인 기획재정부의 유권해석은 받지 못했다고 덧붙였다.
일부 현장 공무원들은 “위법성이 있는 과잉 행정”이라며 반발하고 있다. 지시가 알려지자 한 용산구청 소속 공무원은 직장인 온라인 커뮤니티 ‘블라인드’에 “적극행정이란 명목으로 하지 말아야 할 행동들을 마구 해도 되는거냐”고 글을 올리기도 했다. 이 게시글에는 “두리뭉실 지시하지말고 잔액조회가 법적으로 가능한지 알려줘야 하는 것 아니냐”, “남의 신용정보를 동의없이 조회하는 순간 금융정보보호법 위반인데 누가 책임질거냐”등의 댓글이 달렸다.
이 같은 잔액조회가 개인정보보호법 위반 소지가 있다는 지적도 나온다. 현재 소비쿠폰 신청 시 신청자가 개인정부 수집 및 활용에 동의하게 돼 있지만 잔액 확인에 관한 규정은 명시하지 않았다. 한 변호사는 “국가기관의 유권해석이나 잔액 조회에 대한 명시적 사전 동의절차가 없었다면 개인정보보호법 등을 위반할 소지가 있어 보인다”고 했다.
용산구청은 경향신문이 취재에 들어가자 25일 “보조금의 집행에 대한 확인을 위하여 필요한 범위에서 보조금 통합관리망을 통해 정보를 이용할 수 있다”는 설명자료를 직원들에게 발송했다. 용산구청 관계자는 “구청 자문변호사를 통해 위법하지 않다는 자문을 받고 이뤄진 지시”라고 했다. 그러면서 “현장에서 일부 오해가 있었던 것 같아 지시 일부를 수정을 검토 중”이라고 덧붙였다.

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